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Kreditaufnahme einer WEG im Sanierungsfall

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Tipps für den Verwalter

 

Häufig kommt es in Wohnungseigentümergemeinschaften dann zum Streit, wenn sich die Notwendigkeit einer Sanierung oder der Wunsch nach einer Modernisierung des Gemeinschaftseigentums zeigen.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss dann im Rahmen einer Eigentümerversammlung ihren Willen bilden und entscheiden, ob die jeweilige Maßnahme durchgeführt wird oder nicht. Dabei sieht das Gesetz unterschiedliche Mehrheitserfordernisse vor, je nachdem, ob es sich um eine Instandsetzung, eine modernisierende Instandsetzung, eine Modernisierung oder eine einfache bauliche Veränderungen handelt.

 

Als Verwalter sollten Sie deshalb tunlichst darauf achten, bei einer Beschlussfassung über solche Maßnahme die richtigen Mehrheitserfordernisse anzuwenden.

 

Ist die Frage des „Ob“ der Sanierung entschieden, stellt sich das weitere Problem, wie die Gemeinschaft eine solche Maßnahme finanziell stemmen kann. In Betracht kommen hier ein Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage oder aber die Bildung einer Sonderumlage, sofern die angesparten Mittel nicht erreichen.

 

Steht der Gemeinschaft auch die Beschlusskompetenz zu, einen Kredit aufzunehmen, sofern Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage nicht ausreichen?

 

In der Vergangenheit wurde dies durch die Gerichte verneint. Nur dann, wenn kurzfristige Liquiditätsengpässe überwunden werden mussten und die Kreditsumme die Wohngeldzahlungen aller Eigentümer für drei Monate nicht überstieg, war die Aufnahme eines Darlehens zulässig.

 

Hiervon ist der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich abgewichen.

In seinem Urteil vom 28.09.12 (V ZR 251/11) hat er entschieden, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Kompetenz zur Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens zusteht. Ob eine solche Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss dabei im Rahmen einer Interessenabwägung entschieden werden. Hierbei sind die Finanzierung durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage oder durch Sonderumlagen, die zu finanzierende Maßnahme, die Kreditkonditionen und die individuelle Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers gegeneinander abzuwägen (LG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.13 – 25 S 152/12). Nach herrschender Meinung kann der Beschluss über die Kreditaufnahme dann sogar mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

 

Tipp für den Verwalter:

Um in Anbetracht dieser kostenintensiven Maßnahmen keinen Fehler zu machen und einer möglichen Haftung zu entgehen, bietet sich folgendes Schema an:

 

 

  1. Beschluss über die sachverständige Bestandsaufnahme der Schäden bzw. des Modernisierungsbedarfs,
  2. Grundlagenbeschluss zur Durchführung der Sanierung unter Beachtung der Mehrheitserfordernisse,
  3. Einholung von verschiedenen Angeboten,
  4. Auftragsvergabe durch Beschluss unter Beachtung der Mehrheitserfordernisse,
  5. Beschluss über die Finanzierung (Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kreditaufnahme),
  6. Beschluss zur Ermächtigung des Verwalters einen Kreditvertrag für die Gemeinschaft abzuschließen.

     Gerne beraten und unterstützen wir Sie in dieser schwierigen Materie!

 

Für Rechtsanwälte STOPP PICK & KALLENBORN:

 

Team Immobilienrecht:

RA Dr. Gerald Kallenborn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

RA Jörg Bach, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

RA Dr. Kallenborn und RA Bach vertreten eine Vielzahl von Hausverwaltungen, Vermietern, Projektierern, Maklern und Bauträgern in sämtlichen Belangen des Immobilienrecht, beginnend mit der Projektierung über den Grundstückserwerb, die Planung und Bebauung, die Bildung und Verwaltung von Wohnungseigentum bis hin zur Vermietung und Verpachtung.