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BAURECHT: Die Vereinbarung einer Kostenpauschale für Baustrom, Bauwasser und Co. ist unwirksam !


Bauverträge - vor allem Subunternehmerverträge – enthalten häufig Klauseln, wonach sich der Auftragnehmer (oder eben der Subunternehmer) einen pauschalen Abzug für die Bereitstellung von Bauwasser, Baustrom, Bauwasseranschlüssen oder auch für die Nutzung der vorhandenen Wasch- und Toilettenanlagen von seiner Auftragssumme gefallen lassen muss.

Besonders ärgerlich ist bei solchen Klauseln, dass diese eben gerade nicht an den tatsächlichen Verbrauch oder die Nutzung der zur Verfügung gestellten Anlagen anknüpfen, sondern dem AN eine Zahlungspflicht auferlegen, selbst wenn der diese “Leistungen” des AG überhaupt nicht in Anspruch genommen hat oder jedenfalls nicht in dem Ausmaß, dass es den vereinbarten Abzug von seiner Vergütung rechtfertigt.

Eine solche Klausel war nun Gegenstand einer Entscheidung des BGH vom 29.06.2016 (VII ZR 3/14). Der BGH hat eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen eine vorherige Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 04.12.2013 (13 U 1/09) zurückgewiesen und die Entscheidung des OLG damit bestätigt.

Die Klausel, über deren Wirksamkeit das OLG zu entscheiden hatte, sah vor, dass der AN eine Kostenpauschale von 1,8 % der Nettoauftragssumme für die Bereitstellung und Inanspruchnahme von Baustrom- und Bauwasseranschlüssen, für den Verbrauch von Wasser und Strom, sowie für die Mitbenutzung der Wasch- und Toilettenanlagen tragen sollte.

Das OLG ging von einer Unwirksamkeit der Klausel aus. Die maßgebliche Passage im Urteil lautet:

“Die Klausel ist gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn die Klausel benachteiligt wegen der fehlenden Anknüpfung des Abzugs an die tatsächliche Abnahme von Wasser/Strom überhaupt aber auch wegen jeglichen Bezugs auf den tatsächlichen Verbrauch des Auftragnehmer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.” (Rn. 32 – zitiert nach juris)

Es handelt sich hierbei um eine überaus begrüßenswerte Entscheidung, die der BGH nun bestätigt hat. Der AN muss endlich nicht mehr für etwas zahlen, was er vielleicht überhaupt nicht in Anspruch genommen hat.

In diesem Kontext möchte ich auch auf eine alte, aber sehr wichtige Entscheidung des OLG Stuttgart vom 25.07.1997 (2 U 4/97) hinweisen. Das OLG Stuttgart hat in dieser Entscheidung nämlich klargestellt, dass solche Umlageklauseln nicht als Preisvereinbarung anzusehen sind, sodass die Wirksamkeit einer solchen Klausel sehr wohl durch ein Gericht überprüft werden kann.

Zu betonen gilt es allerdings, dass diese Grundsätze nur bei Klauseln in Formularverträgen, also bei allgemeinen Geschäftsbedingungen, zum Tragen kommen. Nur dort findet eine Überprüfung der Klausel durch das Gericht statt. Findet sich die Klausel in einem sog. Individualvertrag, den die Parteien selbst ausgehandelt haben und dessen Grundkonstrukt (Bausteine) nicht in einer Vielzahl von Fällen angepasst und benutzt wird, so ist eine Umlageklausel wirksam.


RA Jörg Bach*

 

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*Rechtsanwalt Bach, der sowohl den Fachanwaltslehrgang "Bau- und Architektenrecht" als auch den Fachanwaltslehrgang "Miet- und Wohnungseigentumsrecht" absolviert hat, ist ausschließlich im Bau-, Bauträger-, Architekten- und Immobilienrecht tätig. Er vertritt deutschlandweit eine Vielzahl von Bauunternehmungen, Bauträgern, Handwerkern und Architekten in sämtlichen Bereichen des Baurechts. Neben seiner anwaltlichen Tätigkeit ist Rechtsanwalt Bach auch Dozent an der Europäischen Immobilien Akademie Saarbrücken und Lehrbeauftragter an der FH Kaiserslautern